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ＣＦＰ(R)試験一発合格の秘訣（to be a Certified
Financial Planner(R)）
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?(^^)o
第75号 （2002/01/10)
(^o^)/~
【 目次 】
１．新年のごあいさつ
２．ここが出るＣＦＰ試験 実力チェック講座 第２回
３．保険ビジネスの最新潮流セミナー【PR】
４．ＦＰ関連業務情報（住まいと保険と資産管理）
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１．新年のごあいさつ
みなさま、あけましておめでとうございます。遅い？ 白鳥光良です。
本年もＣＦＰ試験一発合格の秘訣をよろしくお願いいたします。
当メルマガは、来月の１日で創刊３周年を迎えます。また、住まいと保険
と資産管理（ＨＩＡ）を設立してからは、今月の２４日で２周年となります。
石の上にも幾星霜とかいいますが、感慨深いものがあります。ここで、私に
とってのＦＰ元年（1998年）からの浅い歴史を振り返りつつ、今年の挑戦を
公表します。
１９９８年は、アンダーセンコンサルティング（現アクセンチュア）で働
きながら、ＡＦＰ試験＆ＣＦＰ試験に合格。奇遇にも、本業でもライフプラ
ンソフトの設計のような業務を経験し、公私共にＦＰにのめりこみました。
１９９９年は「ＣＦＰ一発合格の秘訣」（当メルマガ）を創刊。ここで、
ＦＰの皆様をサポートする充実感と喜びを大いに感じました。夏には会社を
辞めて起業の準備を始めました。夢と情熱だけの出発でした。
２０００年は、ＨＩＡを設立し、オンライン上のＦＰのコミュニティを本
格的に立ち上げました。今やＦＰ向けメルマガの読者は合計１万人を突破、
ＦＰコミュニティ(www.fpcom.net）は来週にも１０万アクセスを突破します。
２００１年はその基盤をもとに、ＦＰ実務支援サービスを開始し、実務志
向ＦＰのコミュニティを創り始めました。ＦＰ実務スタートアップセミナー
卒業生は５０人に達し、実務提携ＦＰは着実に稼動を始めています。
２００２年は、オンライン及びリアルの２つのコミュニティを拡充しなが
らも、新たな挑戦をして参ります。
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●住まいと保険と資産管理 ２００２年の挑戦
起業家精神のあるＦＰのチャレンジをサポートして
潜在的なＦＰ需要の掘り起こしをはかる
ファイナンシャルプランニングは「その人がその人らしく生きる」ことを
支援して人生のクオリティを高める素晴らしい技術であり、卓越した知識と
知恵を持つファイナンシャルプランナーは多くの人の幸せに貢献し得る価値
ある存在である、とＨＩＡは信じています。
しかし、現在の日本において、「ＦＰ」の言葉を聞いたことがある人は増
えてきたものの、ＦＰのサービスが実際にどのようなものであるかを体験し
た人は一般にはまだ少なく、ＦＰに対する大きな潜在需要は十分に顕在化し
ていない（マーケットが確立されていない）のが事実と言えるでしょう。
そこで、まだまだ多くの先駆者を必要とする日本のＦＰビジネスの現状を
鑑み、２００２年のＨＩＡは「起業家精神のあるＦＰのチャレンジをサポー
トして、潜在的なＦＰ需要の掘り起こしをはかる」ことを事業戦略の中心と
して活動していきます。
成果は、戦略に沿って「７つの新規プロジェクト」を立ち上げることです。
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ＦＰの資格だけでは満足せず、ＦＰを活かした新しい価値あるサービスを
創っていきたいという気概を持った「起業家精神のあるＦＰ」に一人をも多
く会って、一緒に仕事をしたいと思っています。（私の中には「新しいもの
を創りだすこと」と「人の役に立つこと」をしたいという思いがあります）
第４期のＦＰ実務スタートアップセミナーは、3月9日(土)から、12名限定
（土曜コースのみ）で、ケーススタディー・ロールプレイ・グループワーク
等、少人数の強みが活きる参加型企画をパワーアップして実施する予定です。
募集開始の際は、当メルマガでお知らせしますので、どうぞお楽しみに！
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２．ここが出るＣＦＰ試験 実力チェック講座 第２回
本年６月のＣＦＰ試験で一発合格して、当メルマガで合格体験記を発表、
現在ＨＩＡ（住まいと保険と資産管理）の実務提携ＦＰとして保険や不動産
のFP実務に活躍している太田誠一さんは、前回よりＣＦＰ受験者向けの連載
をスタートしております。チャレンジしてみてください。
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【連載】
● ここが出るＣＦＰ試験 実力チェック講座 第２回 ●
ＣＦＰ試験には傾向があります。これをマスターするのが合格への最短
距離。このコーナーでは、予想問題を通して計算問題の解き方・テクニック
を解説していきます。
≪不動産運用設計≫
【問題】Ａさんが所有する土地は空き地のままで利用されていないので、
土地の有効活用と相続対策のために下記の条件でマンションを建設し、
賃貸する予定である。
ただし、Ａさんは白色申告者で、これ以外に所有や賃貸する不動産はない。
また、減価償却は、建物本体と附属設備で同じ償却方法を採用した。
土地面積 350平方メートル 相続税評価額（更地として）8000万円
建物は4階建て鉄筋コンクリート 部屋数 12室
建物建設費用 本体8000万円 附属設備2000万円
借入金 10000万円（建物建設費用全額）
平成14年返済額 700万円（元本返済300万円、利息400万円）
返済は平成14年4月開始
建物竣工年月 平成14年3月下旬 賃貸開始年月 平成14年4月
家賃 １戸あたり17万円（共益費込み）（平成14年は全室賃貸予定）
平成14年必要経費 900万円（公租公課、保険料を含む）
減価償却率 建物本体：定額法0.022 定率法0.048
附属設備：定額法0.066 定率法0.142
（1）平成14年度のキャッシュフローはいくらか
（2）平成14年度の不動産所得はいくらか
（3）マンション建設後の相続税評価額はいくらか
ただし、借地権割合60％ 借家権割合30％、全室賃貸中、
建物の固定資産税評価額は建物建設費用の70％、
小規模宅地等の評価の特例は適用せず、借入金の返済は始まっていない。
【解答】
≪不動産運用設計≫
★テクニック
◇ キャッシュフロー＝収入−支出
（キャッシュフローは現金の出入りを伴うものだけ）
◇ 不動産所得＝収入−必要経費
（所得を得るためにかかった経費のみを考慮する）
主な違いをまとめると
――――――――――――――――――――――――――――――
キャッシュフロー 不動産所得
――――――――――――――――――――――――――――――
借入金元本返済 計算に入れる 計算に入れない
――――――――――――――――――――――――――――――
借入金支払利息 計算に入れる 計算に入れる
――――――――――――――――――――――――――――――
減価償却費 計算に入れない 計算に入れる
――――――――――――――――――――――――――――――
注意点として、賃貸開始までの利息支払がある場合は、取得費に算入する。
保証金・敷金など返還を要する資金の受領は、不動産所得の計算に入れない。
大規模な修理改修は資本的支出となり、必要経費には入れず資産となる。
★解答・解説
（1）さて、計算してみよう
収入＝家賃17万円Ｘ12戸Ｘ９ヶ月＝1836万円
支出＝借入金返済額700万円＋必要経費900万円＝1600万円
キャッシュフロー＝1836-1600＝236万円
手元に236万円残ることになります。
（2）不動産所得の収入も上と同じですね。
収入＝家賃17万円Ｘ12戸Ｘ９ヶ月＝1836万円
ところが支出は、減価償却費を考慮しないといけませんね。
覚えていますか、
平成10年4月1日以降に取得した建物の減価償却法は定額法でしたね。
したがって附属設備も定額法になります。
平成14年の減価償却費は
建物本体 8000万円Ｘ0.9Ｘ0.022Ｘ9/12＝118.8万円
附属設備 2000万円Ｘ0.9Ｘ0.066Ｘ9/12＝89.1万円
全体で 118.8＋89.1＝207.9万円 となります。
支出＝借入金金利返済額400万円＋必要経費900万円
＋減価償却費207.9万円
＝1507.9万円
不動産所得＝1836−1507.9＝328.1万円
（3）マンション建設後の土地の相続税評価額は
8000万円Ｘ（１−借地権割合60％Ｘ借家権割合30％Ｘ賃貸割合100％）
＝6560万円
建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じであり、ここから
貸家の評価減を行って計算できます。
10000万円Ｘ0.7Ｘ（1−借家権割合30％Ｘ賃貸割合100％）
＝4900万円
借入金＝10000万円
マンション建設後の相続税評価額は
6560万円＋4900万円−10000万＝1460万円
8000万円の評価額を1460万円に下げることができました。
これで相続税も下がりますね。
【執筆担当：太田誠一（平成13年第1回CFP試験にて一発合格）】
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いかがでしたか？ 不動産運用設計で毎回必ず出る類の計算にも関わらず、
正答率は結構低かったりします。
では、次回をお楽しみに。
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３．保険ビジネスの最新潮流セミナー【PR】
◇FP営業のリアルな成功体験が聞ける！
◇保険業界のｅビジネス最新事情がわかる！
● 2002年新春 保険ビジネスの最新潮流セミナー
●
【受講内容】
第１部 保険業界のｅビジネス最新事情とその活用法
(株)FPコンサルティング取締役 畔柳一郎
第２部 ファイナンシャルプランニング営業で成功する秘訣
(株)FPコンサルティング取締役副社長 間宮孝一
【日程/場所】（福岡・大阪・名古屋・東京）
1月15日(火) 福岡商工会議所
1月16日(水) ＡＡホール本館
1月17日(木) 名古屋国際センター
1月18日(金) 東京商工会議所
【受講料】1,000円（税込）
【定員】各回６０名
※定員に達し次第、締切とさせていただきます
【時間】（いずれか一方をお選びください）
●午後の部 13:30〜15:00 ●夜の部 19:00〜20:30
【主催】株式会社FPコンサルティング
株式会社ウェブクルー
【お申込】
以下の申込フォームをメールに貼り付けてご記入の上、
fukumuro@bang.co.jp までお送りください。
------------------------キリトリセン-------------------------
●セミナー申込書（mailto:fukumuro@bang.co.jp）
【氏名】
【住所】
【ご連絡先TEL】
【会場】（以下のいずれか一つを残して残りを削除してください）
・1月15日(火) 福岡商工会議所
・1月16日(水) ＡＡホール本館
・1月17日(木) 名古屋国際センター
・1月18日(金) 東京商工会議所
【時間】（以下のいずれか一つを残して残りを削除してください）
・午後の部 13:30〜15:00
・夜の部 19:00〜20:30
------------------------キリトリセン-------------------------
【お問い合わせ】
Tel 03-3511-7451（担当：福室）
E-mail:fukumuro@bang.co.jp
★★追加情報（人材募集）
同セミナーを主催する(株)FPコンサルティングが、各種FPサポート業務
を行うFP有資格者を募集しています。
【業務内容】各種FPサポート業務（電話対応等を含む）
【条件】ＦＰ有資格者、ＰＣスキル有
【報酬】時給 850円以上 交通費支給
【勤務場所】半蔵門駅から徒歩１分
【勤務時間】週３日以上、１日４ｈ以上できる方（応相談）
応募面接を希望される方は、ご氏名・ご連絡先・面接希望日時３つ以上を
書いて「FPC面接希望」のタイトルで以下までメールをお送りください（お問
い合わせもどうぞ）。
E-mail:fukumuro@bang.co.jp （担当：福室）
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４．ＦＰ関連業務情報（住まいと保険と資産管理）
このコーナーは、(株)住まいと保険と資産管理が日常の実務の中で、お客様
や提携ＦＰを通じて出てきた様々な案件を、メールマガジンをご覧になってい
る全国のＦＰのネットワークを通じて解決しようという実験的な試みです。
今回も不動産関連のニーズを中心に掲載してみました。
このメールマガジンを読まれているみなさんの中には、
すでにFPとして独立されている方も、多くいらっしゃいます。
また、将来的にFPとして仕事をしたいと考えているみなさんにも
FPの仕事を知っていただける機会だと思いますので、
興味のある方や該当される方などは、ぜひ問い合わせをしてみてください。
尚、以下の件についてのお問い合わせは、shiratori@mylifenavi.net または
03-3515-2461（担当：白鳥または飯田）までお気軽にどうぞ。「メールマガジ
ンのＦＰ関連業務情報を見て」とご一報いただけると確実です。
（ご紹介頂いて成約した場合には謝礼があります）
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◆千代田区岩本町の貸事務所
平成3年築の瀟洒な外観のビルです。
アクセスにすぐれており最寄駅は小伝馬町駅、岩本町駅、馬喰町駅で
いずれも徒歩5分です。秋葉原駅、神田駅にも徒歩9分です。
広さは25.8坪、賃料は23.4万円です。4、5階が空いており2フロアーで
借りることも可能です。
◆さいたま新都心駅徒歩6分の土地
６ｍ公道に面しており広さは35坪あります。
さいたまアリーナや銀行、大型ショッピングセンターがすぐ近くにあり
生活環境は良好です。
3階建や2台分の駐車スペースも可能です。価格は4,380万円です。
◆JR鶴見駅徒歩5分の貸事務所
京急鶴見駅からも徒歩5分です。広さは40坪あります。
2、3階が空いていますので2フロアーで借りることもできます。
賃料は2階が34.5万円、3階が32.5万円です。もう少し小さくてもいいから
コストを抑えたいという希望にも分割の相談が可能です。
◆春日部市の一戸建住宅
土地は30坪、建物は27.5坪です。
平成6年築で室内はたいへんきれいで非常によいコンディションです。
８ｍ公道に面しており、静かな住宅街に位置する物件です。
藤の牛島駅徒歩8分、価格は2080万円です。
◆水道橋駅徒歩１分の貸事務所
現在、住まいと保険と資産管理が入っているビル（千代田区三崎町）の3階が、
現在空いております。水道橋駅徒歩1分の便利さでありながら、月額賃料は
共益費込み坪1.3万円で収まる安さです。1フロア40坪以上あり、内見もすぐ
できますので、気軽にお越しください。
◆テニススクール用の用地を探しています
関西でインドアテニススクールの多店舗展開をしている会社が、関東に進出
すべく、テニススクール用の用地を探しています（賃借希望）。
第一希望場所：横浜市都筑区、埼玉県内人口増加地域（都内から通勤１時間圏）
他東京都内
立地条件：駅前（徒歩１０分以内）
住宅地（周りに住宅地があれば工業地域も可能）
用途地域：商業、準工業、工業、準住居、第２種住居
大きさ ：１５００坪〜４０００坪
希望家賃：坪２０００円以下（土地代換算）
対象人口：最低３キロ２０万人または５キロ５０万人
契約方式：事業用定期借地権方式（１５〜２０年）
建設協力金方式（１５〜２０年）
その他 ：同社がディベロッパーになる複合施設も可能
首都圏の住宅地等の近くでまとまった土地の有効活用を考えている方や、
そのような地主さんを知っているFPの方がおりましたらご連絡ください。
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以上のような情報に関して、ご興味がある方、またはご紹介したい方が
いらっしゃるFPの方は、ぜひご連絡ください。いいことがありますよ！
連絡はこちらまで → shiratori@mylifenavi.net
また、土地や建物を売りたい・買いたい・貸したい・借りたいという希望
のある方も、 shiratori@mylifenavi.net または03-3515-2461（担当：白鳥
または飯田）までご連絡ください。売却希望や賃貸希望の物件については、
弊社発行の任意のメルマガを通じた告知も行います。
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【執筆後記】
前号で「南半球に行きます」と言ったのは、ニュージーランドへの（半年
遅れの）新婚旅行でした。過ごしやすくて物価も安くていいところです。Ｎ
Ｚで３番目に大きい都市、クライストチャーチ市内で２００坪の土地付き一
戸建てを買うのに必要なお金はなんと…９００万円。リタイアメントプラニ
ングの参考になりました。また、ニュージーランド経済はこれから本格的に
成長しそうだと直感しました。
皆様の年始回りは一段落しましたでしょうか。
弊社がお世話になっている日本生命の代理店担当の方が年始のご挨拶にい
らした際に以下の掲載依頼がありましたので、特別に執筆後記内広告（？）
として載せちゃいます。
【PR】
東京都下でニッセイの生命保険代理店にご興味ある方は今すぐご連絡を。
担当：山下 TEL03(5226)6569 yamashita01421@nissay.co.jp
「白鳥さんのメルマガを見て連絡しました」なんて言って頂けると、山下
さんは「おッ、頼んでよかったー」と思ってくれてグッドかも。
（白鳥光良）
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CFP(R)、CERTIFIED FINANCIAL
PLANNER(R)、およびサーティファイド
ファイナンシャル プランナー(R)は、CFPボードの登録商標で、ライセ
ンス契約の下にＮＰＯ法人日本ＦＰ協会が使用を認めています。
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このメールマガジンは、『まぐまぐ』を利用して発行しています。
解除は【http://www.mag2.com/m/0000010460.htm】からお願いします。
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【 発行元 】住まいと保険と資産管理 http://www.mylifenavi.net
【発行責任者】白鳥 光良
ご意見、ご感想、ご質問は shiratori@mylifenavi.net までどうぞ (^-^)
全文であれば転送・転載は歓迎します。
【正式名称：CFP(R)資格審査試験一発合格の秘訣】第75号 4690部発行
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