http://www.fpcom.net/
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　φ(^^)o　　　　　　　第156号　（2009/03/30)　　　　　　φ(^^)o

このメルマガでは、日本で取得できる唯一の国際ＦＰライセンスである
《ＣＦＰ資格》の試験に独学でも短期合格できるノウハウを伝授。さらに…

　☆あらゆる試験の合格に応用できる極秘ノウハウも得られます！
　　☆『ＦＰ成功システム』の全貌が少しずつ明かされていきます！
　　　☆人生全般に応用できる成功の法則を吸収することもできます！


  【 目次 】

１．あなたも実践できる！ 不動産運用設計
　　―――「不動産投資」のリスクを軽減する方法とは？

２．ＣＦＰ試験に役立つ特別講義【新連載】　第２回−４
　『１０以上の資格を持つシステムコンサルタントが語る
　　　合格率が高まる《当たり前だけど当たり前じゃないこと》』

☆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━☆

１．あなたも実践できる！ 不動産運用設計
　　―――「不動産投資」のリスクを軽減する方法とは？

こんにちは、白鳥光良です。
http://blog.livedoor.jp/hia_shiratori/

今回も、ＣＦＰ試験の「不動産運用設計」に直結している、
現物《不動産投資》に関するレクチャーをお送りします。

マーケットが極めて不安定な状態になった昨年９月以降も、
良質な「現物不動産」から生まれるリターン（賃料収入）は
下がっておらず、物件価格の水準は少し下がったものの既に
落ち着いた状態……というような話を前回しました。

さて、「現物不動産」投資のメリットについては、
ロバート・キヨサキの「金持ち父さん」シリーズを読めば
いくらでも書いてあるので、ここでは省略します。

ここでは、逆サイドの質問をしましょう。


「現物不動産」投資の主要なリスクは何だと思いますか？


私の両親が祖父の相続対策で作った不動産管理会社では、
バブル崩壊後に買ったいくつかの投資用物件に関して、
「家賃収入は下がらなくても、物件相場が大きく崩れる」
というリスクを被ったのを目にしましたが・・・それから
十数年を経た今は利回りで値段が決まる時代になったので
収益不動産の相場全体が崩れるリスクは限定的になりました。

というわけで、今から現物の収益不動産に投資する場合に
最も考慮すべきリスクは「空室リスク」だと思います。


この「空室リスク」を減らす方法としては、

【スクリーニング１】「都内の駅徒歩圏レベル物件」に絞る
　　⇒ これについては、説明するまでもありませんね。

【スクリーニング２】あえて「ファミリータイプの物件」に絞る
　　⇒ 空室になった方が高く売れる物件！？――その理由とは？

という２つの絞込みを行うのが有力であると私は考えます。
詳細は⇒ http://www.mylifenavi.net/realestate_invest.html


また「物件価格の相場が崩れるリスク」を減らす方法としては、

【スクリーニング３】「築５〜２０年の中古物件」に絞る
　　⇒ 売買相場がフラットに近い値動きになる築年数とは？

金融商品にはない「その物件固有のリスク」を減らす方法としては、

【スクリーニング４】「専門業者の１次選択済の物件」に絞る
　　⇒ 個人レベルで厳密な調査を行う難しさを解消できる？

という絞込みを行うのが有力であると私は考えます。
詳細は⇒ http://www.mylifenavi.net/realestate_invest.html


実際に、ネット上で公開されている投資用物件の情報から

【１】「都内の駅徒歩圏レベル物件」に絞る（都内駅10分以内）
【２】「分譲ファミリータイプの物件」に絞る（約40平米〜）
【３】「築５〜２０年の中古物件」に絞る（平成築〜）

という最初の３つの条件を設定して検索をしてみると、
実質利回りで５〜６％になる物件はほとんど残らない
（特に40平米を超える良質な投資用物件が少ない！）のですが、

独立系ＦＰ会社でありながら、不動産仲介業者でもある当社
（住まいと保険と資産管理 http://www.mylifenavi.net/）に
入ってくる未公開物件の情報には以下のようなものがあります。

【参考】紹介可能な「未公開物件」の一例 （東京都内、2009年3月末）

大田区／駅3分／54.73平米／平成4年築／2400万円（表面7.28％・実質5.65％）
台東区／駅5分／40.59平米／平成5年築／1980万円（表面7.30％・実質5.62％）
北区／駅7分／60.22平米／平成7年築／1980万円（表面8.12％・実質6.34％）
大田区／駅3分／39.69平米／平成3年築／1850万円（表面7.78％・実質5.91％）
多摩市／駅10分／51.30平米／平成3年築／1600万円（表面8.62％・実質6.34％）


……というような情報も継続的に入る現状をふまえまして、

住まいと保険と資産管理 http://www.mylifenavi.net/ では、
《４つのスクリーニング》をクリアした良質な物件への
はじめての不動産投資をトータルに応援する、

●「はじめての不動産投資」サポートパック
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という新サービスを４月から一般公開します。

そこで、本格的なスタートに先立ちまして、
「ＣＦＰ試験一発合格の秘訣」メルマガ読者の皆様の中から、
先着５名様まで、私（白鳥光良）が「ファイナンシャルプラン作成」
「不動産投資シミュレーション」に関する担当者を務めさせて頂く、
当サービスの特別モニター（年間サポートを定価の半額で受ける
ことができる特典あり）を募集いたします。


以下の２つの質問に「ＹＥＳ」と答えられる方は、

１．リスク軽減を重視した、不動産投資を始めたいですか？
２．不動産投資の頭金に 約５００万円〜を回すのは可能ですか？


★ＣＦＰメルマガ読者専用・特別モニター募集ページ
　http://www.mylifenavi.net/realestate_invest_cfp.html

をじっくりご覧になったうえで、初回相談をご予約ください。

初回相談では《４つのスクリーニング》をクリアした具体的な例
について、最新の物件情報をいくつか取り上げて説明したり、
不動産投資のリスクについての理解を共有したりします。

また、投資用不動産の仲介業務は、不動産業務経験２０年以上で
不動産投資に関する著書もある専門家（飯田敏）が担当しますので、
最終的な実行まで安心してサポートを受けることができます。

ちなみに、４月末までは初回相談無料キャンペーンを
実施しておりますので、この機会をお見逃しなく！

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（なお「年間サポート」の利用は、不動産投資の実行可能性に関して
　一定の審査を通過した方に限られることをご了承ください）　



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２．各業界のスペシャリストがお贈りする
　　　　　　　　　　　ＣＦＰ試験に役立つ特別講義【新連載】
　
　第２回−４
　　『１０以上の資格を持つシステムコンサルタントが語る
　　　　合格率が高まる《当たり前だけど当たり前じゃないこと》』


こんにちは、住まいと保険と資産管理 http://www.mylifenavi.net
東京本社スタッフの岡村真由美です。

去年の末に、実務実践型研修「レジデンシーコース」のパイロット
（試行）開催のモニターに応募し、１２名が参加をしました。

ＦＰジャーナルにもその時に記事が載っていたので、
ご存じの方も多いかと思います。

実際の相談を想定して、カウンセリング、提案のロープレを行ったり、
実際にキャッシュフロー表も作成をしました。

各自提案を行った後は、グループごとに意見を交わしあいました。

同じ設定でも、提案はさまざまでした。
他の人の提案、改善策、そして、お客様への提案のしかたを
見ることでとても参考になり、充実した３日間でした。

その時のメンバーでも勉強会を開催することになり、
先日、久々に集まりました。

[TEAM FP "パイロット12"] というグループ名も決まり、
今後も定期的に勉強会をしていくことになりました。

最近、とみに思うことですが、
色々な方との出会いのご縁に感謝しています。

さて、吉川さんのメルマガも早いもので、
今回が最終回になります。

「アウトプット志向で勉強する」をお楽しみ下さい♪


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こんにちは、吉川正弘です。

今までのお話はお役に立ったでしょうか？
私のお話も、今回が最後になりました。

最後の回は、「アウトプット志向で勉強する」をお届けします。


実は私は、仕事の品質も向上させながらも、
いかに仕事をスピードアップしていくか、
ということを日々研究しています。

色々な考え方やテクニックがあるのですが、
その中でも大切なものを挙げるとしたら、

　「仕事の最終成果物（アウトプット）は何か」
を明確にすることなんですね。

最終成果物を明確にするところから、話が始まります。

これは単純に、今やっている、目先の仕事の成果物を
洗い出しておくというわけではありません。

「最終的に求められるものは何か」を明確にすることです。

そして、成果物を作る特に一番速いのが「逆算思考」です。

作成すべきものが最初から見えていれば、
ゴール（完成図）を決めておいて、
そこに向かってどんどん作っていけばいいんです。

ジグソーパズルにたとえると、
最終的な絵を頭に入れておいた上で、
どんどん好きな場所にピースを埋めていく感じでしょうか？

「このジグソーパズルは、一方の端からしか作れない」

となったら、時間がかかりますよね。
一回ピースが合わずに、詰まってしまうとアウトですから。

だからまずは、仕事を始める前に、
「最終的には何をするべきか」を明確にしておくことです。

逆にまずいのは、全体像（ゴール）が見えないまま、
仕事を進めてしまうことだと言えるでしょう。

・・・と、仕事の話をしましたが、実はこれは、
試験勉強にも応用できる考え方です。

試験勉強の目的は何でしょうか？

考えてみてください。

・・・・・・

私は、

 「本番の試験で、合格最低点を取れる答案が書けること」

だと思います。

（実際は、合格最低点プラスアルファが取れるように勉強するわけですが）


このことに気付いていない方も、意外と多いのではないでしょうか？

そうだとすると、試験勉強のやり方も変わってくるはずですよね。

まずはとにかく１度、本番の試験問題（過去問）を解いてみてください。

そして、分野ごとの現在の点数と、
合格を目指すための点数とのギャップを割り出しましょう。

今後、どの分野で何点を取るかの戦略を立てて、
今の実力との差を明確にするんです。

そして、試験勉強はそのギャップを埋めるために、やります。

逆に言ってしまうと、
合格点が取れるくらいできる分野については、
もう勉強の必要はそれほどないということです。

（試験まで、実力が落ちなければいいわけですから、
　過去問や模試を、たまにやっておく程度でいいと思います）


下記については無限に時間があるなら、やってもいいのですが、
時間は限られていますから、あまりお勧めできません。

・自分の趣味に走って、細かい論点や、試験に出ないようなところを
　掘り下げて勉強すること

・最初から順序良く、理解できるまで勉強すること


それよりも、試験の頻出事項や
応用の効く重要な部分を、優先的に勉強してください。

そして、過去問や模試をやってみて、
各分野の点数を合計して、合格ラインの点数が
コンスタントに取れるようになったのであれば、
もう本番でも合格ですよね。

一番興味のある分野から、優先的に勉強するのもお勧めです。
１つの分野でも、合格ラインまで理解できるくらい勉強して
いると、ＦＰの勉強自体が面白くなってくるはずですから。


闇雲に勉強するのではなく、全体やゴールを見据えた上で、
勉強していってくださいね。

皆様方の、試験合格をお祈りします。

−−−−−

これで私のお話は終わりますが、今までのお話をまとめると、
次のようになります。

　第１回目：「試験勉強をする理由を明確にする」
　　　　　　あなたにとっての、FP資格を取りたい理由を明確にしましょう。
　　　　　　その「理由」が勉強のモチベーションになります。

　第２回目：「頭の中に地図を作る」
　　　　　　まずは、テキストを一度、通しで読んでみましょう。
　　　　　　頭の中に、どこに何が書いてあるか、全体マップを作ります。

　第３回目：「思いっきりハードルを下げる」
　　　　　　勉強する習慣を身に付けるために、軽すぎるノルマを設定して、
　　　　　　毎日達成したら、それを記録していきましょう。

　第４回目：「アウトプット志向で勉強する」
　　　　　　試験に合格できる答案を書けることを第一目的に勉強します。
　　　　　　どの分野で何点を取るかの戦略を立て、今の実力とのギャップを
　　　　　　埋めるように勉強していきましょう。


ネタはまだまだあるのですが、以上のことをやるだけでも、
大分試験合格に近づくのではないかと思います。

繰り返しますが、皆様方の合格を心よりお祈り申し上げますとともに、
私のお話が少しでも役に立てば、非常に嬉しいです。

また、何回かお話させていただいた、
100冊の本の告知も一度くらいさせていただく予定ですので、
興味のある方はよろしくお願いしますね！
（４月には予約販売を開始する予定です。）

それでは皆様、またどこかでお会いしましょう！


吉川正弘

  
▲------------------------------------------------------------▲


吉川さん、どうもありがとうございました。

ゴールを決めて、逆算思考。
ジグゾーパズルのピースを埋めるようにのたとえは
分かりやすかったです。

合格最低点を取るために、ギャップを埋める勉強は、
ゴールへの最短距離なのだと思います。

さすが、１０以上の資格を持つ吉川さんの
アドバイスは的確ですね。

皆さんも、試してみて下さい。


吉川さんのコラム

『１０以上の資格を持つシステムコンサルタントが語る
　　　合格率が高まる《当たり前だけど当たり前じゃないこと》』

を４回にわたり連載してきましたがいかでしたでしょうか？

okamura@mylifenavi.net  までご感想を頂ければと思います。
よろしくお願いします。（*^_^*）


今回が最終回で、まだまだいっぱい聞きたいし、心残りです。
また、いつかどこかでお願いできたらと思います。

そして、次回は、大谷更生さんです。

大谷さんは、大手通信会社でシステムの仕事をされている方です。
「情報整理術」（http://tinyurl.com/johoseiri）の本も
書かれていらしゃいます。

先週のメルマガでご紹介した箱根駅伝で
中心となって企画をしてくれた方です。

大谷さんとメルマガの件で、打合せをしたところ、
吉川さんのことを知っていらっしゃいました。
会ったことはないけれど、吉川さんのメルマガを紹介されて、
お名前だけは知っていたとのことでした。

吉川さんにメルマガをお願いしようと思っていたら、
福島先生のセミナーで偶然お会いして
びっくりした話は以前しました。

なんと、そのセミナーに誘ってくれたのは大谷さんで、
同じ空間に、お二人ともいたことになります。

大谷さんから繋げて頂いた不思議なご縁です。

では、吉川さんから大谷さんにタスキ繋げて（箱根駅伝風に。。。）
頂きたいと思います。

次回も楽しみにしていて下さい。(^O^)／


岡村真由美（おかむらまゆみ）、ＣＦＰ認定者



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【参考情報】６月のＣＦＰ試験まで、あと８０日を切りました！

 ●あと４課目以上残っている人が、時間効率の良い勉強をする秘訣
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【編集後記】

いよいよ桜が咲いて美しい季節になってきましたね。

ここ２ヶ月間、私はこれまでの人生で
最もたくさん走っています。

週５回以上（平日５キロ、休日１０〜１５キロ）のペースで
ランニングを続けていたら、昨日は皇居１周（５キロ）の
タイムが２３分台まで縮まってきました。

ちなみに、私は昨年の８月、
各種証明書類を取るときに便利なように、
自分の本籍を「東京都千代田区千代田１番」に変えました。

さて、その住所には、いったい何があるでしょう？
答え⇒ http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%9A%87%E5%B1%85

本籍としてはとても人気の高い住所のようですね！

（白鳥光良）


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【 著者 】白鳥　光良（しらとりみつよし）

　(株)住まいと保険と資産管理 代表取締役社長
　著書に「ＣＦＰ試験一発合格のきめて」（オーエス出版社）など
　武蔵大学経済学部非常勤講師（「ファイナンシャルプランナー演習」担当）

　ＣＦＰ試験《３６時間》合格システム（ＤＶＤ特別講義）
　→ http://www.mylifenavi.net/cfp36.html

　「金融資産運用」計算ドリル（白鳥光良・深谷康雄 著）
　→ http://www.amazon.co.jp/dp/4757305397

　ご感想は shiratori@mylifenavi.net まで、お待ちしています (^_^)
　皆様から届くメール、いつも楽しく読ませて頂いております。


【発行元】(株)住まいと保険と資産管理　http://www.mylifenavi.net/

　東京都千代田区三崎町２−１２−１０　喜久屋ビル２階
　営業時間　月〜金 １０：００〜２０：００（土日祝は完全予約制）
　主な業務内容：保険見直し・資産管理・住宅ローンの相談等

　▽はじめての保険見直し　　　http://www.hajiho.net
　▽住宅ローン不安解消レシピ　http://www.julopi.net
　▽おとなの資産設計ガイド　　http://www.otoshi.net
　▽わかる！退職ナビ　　　　　http://www.tainavi.net
　▽学資保険で足りますか？　　http://www.gakuta.net

　▼弊社および弊社に所属しているファイナンシャルプランナーは、
　　朝日新聞、読売新聞、日本テレビ、フジテレビなど、様々なメディア
　　で専門家としてご紹介頂いています。いつもありがとうございます。
　　詳細はこちら→ http://www.mylifenavi.net/media.html

　ご来店は東京ドームのあるＪＲ水道橋駅よりあっという間の１分。
　　　　　　　　　お問い合わせTel 03-3515-2461

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　　来訪者数８５万人突破！　ありがとうございます。


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 商標の使用を認めています。


　　ＣＦＰ資格とは → http://www.jafp.or.jp/naritai/cfp.html


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　試験終了および合格後も、２回は読み続けることをお薦めします。
　もう得られるものがないと感じたら、解除してください。

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